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房地产估价师《案例分析》试题及答案卷十一

时间：2024-08-07 07:20:02 房地产估价师我要投稿

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　　在各领域中，我们都不可避免地会接触到试题，试题可以帮助主办方了解考生某方面的知识或技能状况。那么你知道什么样的试题才能有效帮助到我们吗？以下是小编为大家收集的房地产估价师《案例分析》试题及答案卷十一，欢迎阅读与收藏。

房地产估价师《案例分析》试题及答案卷十一

　　单项选择题

　　1、下列各项中，不属于估价委托合同作用的是( )。

　　A、建立受法律保护的委托与受托关系

　　B、明确委托人和房地产估价机构的权利和义务

　　C、载明估价的有关事项

　　D、作为估价机构内部存档管理的凭据

　　2、下列有关房地产估价文书的描述中，错误的是( )。

　　A、估价委托书作为重要的估价依据，应放入估价技术报告中

　　B、估价委托合同应载明估价的有关事项

　　C、估价作业方案中应包括工作的主要内容

　　D、估价所需资料清单应根据估价对象状况、估价目的等确定

　　3、房地产估价报告对语句的要求不包括( )。

　　A、句子简洁，概括性强

　　B、搭配得当

　　C、逻辑严密

　　D、用词简练、标准

　　4、下列有关估价报告写作的文字要求，描述错误的是( )。

　　A、句子应简洁

　　B、句子搭配要得当

　　C、句子逻辑性严密

　　D、可运用非标准词汇

　　5、下列不属于房地产估价报告封面应包括内容的是( )。

　　A、估价报告的名称

　　B、估价报告的编号

　　C、估价项目的名称

　　D、注册房地产估价师的住址

　　6、下列关于估价报告出具日期的说法中，正确的是( )。

　　A、估价报告出具日期应与实地查勘期一致

　　B、估价报告出具日期应与致函日期一致

　　C、估价报告出具日期应与估价作业期一致

　　D、估价报告出具日期应与价值时点一致

　　7、下列关于致估价委托人函写作的说法中，正确的是( )。

　　A、致估价委托人函应加盖房地产估价机构公章，不得以其他印章代替公章

　　B、致估价委托人函的落款日期可以在房地产估价机构的资质有效期外

　　C、致估价委托人函中应写明估价作业日期

　　D、致估价委托人函中的估价结果必须写明最终评估价值的总价和单价

　　8、当估价对象的实际用途、登记用途、规划用途等用途之间不一致时，房地产估价机构予以了相应的估价假设，该假设是( )。

　　A、一般假设

　　B、未定事项假设

　　C、背离事实假设

　　D、不相一致假设

　　9、估价结果报告应记载的事项不包括( )。

　　A、估价目的

　　B、估价结果

　　C、估价方法

　　D、目录

　　10、估价结果报告中，不同种类的估价目的其表述应不同，下列估价目的的表述错误的是( )。

　　A、抵押估价目的表述为：“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产市场价值”

　　B、国有土地上房屋征收补偿估价目的表述为：“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”

　　C、房地产转让估价目的表述为：“为委托人转让估价对象提供市场价值参考”

　　D、房地产投资决策分析和咨询服务估价目的可表述为：“为房地产投资提供价值参考依据”

　　答案

　　单项选择题

　　1、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】本题考查的是房地产估价文书的种类及作用。估价委托合同的作用表现在：(1)建立受法律保护的委托与受托关系;(2)明确估价委托人和房地产估价机构的权利和义务;(3)载明估价的有关事项。参见教材P1。

　　2、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】本题考查的是房地产估价文书的种类及作用。选项A错误，估价委托书作为估价的重要依据，应放入估价报告的附件中。参见教材P1～2。

　　3、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】本题考查的是房地产估价报告写作的文字要求。估价报告对语句的要求包括：(1)句子简洁，概括性强;(2)搭配得当;(3)逻辑严密。选项D属于估价报告对词义的要求。参见教材P3～5。 4、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】本题考查的是房地产估价报告写作的文字要求。选项D错误，房地产估价报告写作时，用词应简练、标准，不堆砌、不生造，不能使用非标准词汇。参见教材P4。 5、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】本题考查的是封面的写作。房地产估价报告封面中，注册房地产估价师应写明所有参加估价的注册房地产估价师的姓名和注册号，无需地址。参见教材P7。

　　6、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】本题考查的是封面的写作。估价报告出具日期，是指本次估价出具报告的年、月、日，估价报告出具日期应与致估价委托人函中的致函日期一致。参见教材P7。

　　7、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】本题考查的是致估价委托人函的写作。选项B错误，致估价委托人函的落款日期必须在房地产估价机构的资质有效期内;选项C错误，致估价委托人函中应写明致函日期，不需要写明估价作业日期;选项D错误，致估价委托人函中的估价结果应写明最终评估价值的总价，并应注明其大写金额;除估价对象无法用单价表示外，还应写明最终评估价值的单价。参见教材P8。

　　8、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】本题考查的是估价假设和限制条件的写作。不相一致假设，应说明在估价对象的实除用途、登记用途、规划用途等用途之间不一致，或不同权属证明上的权利人之间不一致，估价对象的名称或地址不一致等情况下，对估价所依据的用途或权利人、名称、地址等的合理假定。当估价对象状况之间无不一致时，应无不相一致假设。参见教材P11。

　　9、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】本题考查的是估价结果报告的写作。估价结果报告应记载以下事项：(1)估价委托人;(2) 房地产估价机构;(3)估价目的;(4)估价对象;(5)价值时点;(6)价值类型;(7)估价原则;(8)估价依据;(9)估价方法;(10)估价结果;(11) 注册房地产估价师;(12)实地查勘期;(13)估价作业期。如果是房地产抵押估价报告，还应包括变现能力分析、市场风险提示。参见教材P13～14。

　　10、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】本题考查的是房地产估价报告的写作。选项A错误，房地产抵押估价目的表述为：“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”。参见教材P14。

　　单选题

　　、下列关于估价结果的表述中，错误的是( )。

　　A、估价结果应表述清晰、说明内涵

　　B、估价结果中的总价应注明大写金额

　　C、抵押报告需要同时披露三种价值

　　D、最终评估价值均应注明单价和总价

　　2、在假设开发法的最佳开发经营方式的选择中，要搞清楚土地的权益状况，下列不属于土地权益状况的是( )。

　　A、土地使用期限

　　B、土地权属情况

　　C、土地使用管制

　　D、交通管制

　　3、估价对象实物状况的描述与分析，一般分为土地实物状况和( )两部分。

　　A、土地开发程度

　　B、建筑规模

　　C、建筑物实物状况

　　D、周边环境状况

　　4、最高最佳利用不包括( )。

　　A、最佳的用途

　　B、最佳的规模

　　C、最佳的档次

　　D、最佳的集约度

　　5、在房地产估价报告中，附件应有估价对象实地查勘情况和相关照片，下列表述中错误的是( )。

　　A、当无法进入估价对象内部进行实地查勘时，应说明未进入估价对象内部进行实地查勘及其具体原因

　　B、对未进行实地查勘的估价对象内部状况，可不包括估价对象的内部状况照片，但应作为估价假设中的未定事项假设在估价报告中说明

　　C、实地查勘的相关照片应包括估价对象的内部状况、外部状况和周围环境状况的照片

　　D、应说明对估价对象进行了实地查勘及进行实地查勘的注册房地产估价师

　　6、下列不属于假设开发法的估价前提的是( )。

　　A、业主自行开发前提

　　B、自愿转让开发前提

　　C、被迫转让开发前提

　　D、业主被迫开发前提

　　7、假设开发法中运用比较法测算开发完成后房地产价值时，可比实例的选取日期应接近价值时点，一般认为，交易实例的成交日期与价值时点相隔( )以上的不宜采用。

　　A、半年

　　B、一年

　　C、二年

　　D、三年

　　8、下列选项中，不属于征收国有土地地上房屋的土地成本的是( )。

　　A、地上物拆除费

　　B、渣土清运费

　　C、场地平整费

　　D、工程勘察费

　　9、成本法中，投资利润率的计算基数不包括( )。

　　A、销售费用

　　B、土地成本

　　C、建设成本

　　D、投资利息

　　10、在估价对象土地方面的资料中，下列不属于土地权利状况的是( )。

　　A、土地使用权情况

　　B、土地出让年限

　　C、土地利用状况

　　D、土地剩余使用年限

　　答案

　　1、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】本题考查的是估价结果报告的写作。选项D错误，当估价对象无法用单价表示时，最终评估价值可不注明单价，除此之外的最终评估价值均应注明单价和总价，且总价应注明大写金额。参见教材P19。

　　2、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】本题考查的是估价技术报告的写作。选项D属于区位状况描述与分析的内容。参见教材P19～20。

　　3、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】本题考查的是估价技术报告的写作。估价对象实物状况的描述与分析，一般分为土地实物状况和建筑物实物状况两部分。参见教材P20。

　　4、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】本题考查的是估价对象最高最佳利用分析。估价对象的最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次，应按法律上允许、技术上可能、财务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选或判断确定。参见教材P21。

　　5、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】本题考查的是房地产估价报告的写作。选项B错误，对未进行实地查勘的估价对象内部状况，可不包括估价对象的内部状况照片，但应作为估价假设中的依据不足假设在估价报告中说明。参见教材P23。

　　6、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】本题考查的是假设开发法确定估价对象市场价值。假设开发法估价前提有3种，即业主自行开发前提、自愿转让开发前提和被迫转让开发前提。

　　7、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】本题考查的是假设开发法确定估价对象市场价值。假设开发法中运用比较法测算开发完成后房地产价值时，可比实例的选取日期应接近价值时点，一般认为，交易实例的成交日期与价值时点相隔一年以上的不宜采用。

　　8、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】本题考查的是成本法确定估价对象市场价值。选项D属于建设成本。征收国有土地上房屋的土地成本一般包括房屋征收补偿费用、相关费用和其他费用，其他费用一般包括地上物拆除费、渣土清运费、场地平整费以及城市基础设施建设费、建设用地使用权出让金等，通常依照规定的标准或采用比较法求取。

　　9、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】本题考查的是成本法确定估价对象市场价值。选项D属于成本利润率的计算基数，投资利润率的计算基数包括土地成本、建设成本、管理费用和销售费用。

　　10、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】本题考查的是估价所需资料清单。选项C土地利用状况是与土地权利状况同一等级的资料。土地权利状况包括：土地的所有权、使用权，土地使用权性质是划拨还是出让、出让年限、已使用年限、剩余使用年限、是否设立抵押、典当、出租，是否涉案，权属有无争议，是否为共有等状况。参见教材P67。

　　单项选择题

　　1、完成一个房地产估价项目需要经历诸多环节和过程，其首要步骤是( )。

　　A、确定估价基本事项

　　B、制定估价作业方案

　　C、受理估价委托

　　D、搜集估价所需资料

　　2、下列有关房地产估价文书的描述中，错误的是( )。

　　A、制定估价报告内部审核表可以保证审核标准的一致性、完整性和规范性

　　B、估价师在完成估价项目时，应尽可能的亲自进行实地查勘

　　C、估价中的主要不同意见有助于估价机构和估价师总结估价经验

　　D、估价报告交接单要载明签收日期、报告数量、交接人等

　　3、下列各项中，符合房地产估价报告写作对词义要求的是( )。

　　A、估价对象每平方米建筑面积的价格大约在4000元左右

　　B、该地区发展潜力与其他地区相比，不可同日而语

　　C、从财务报告上看，该公司过去几年的经营业绩比较理想

　　D、这个小区的价位比附近同档次的小区低，非常吸引

　　4、下列有关房地产估价报告写作的文字要求，描述错误的是( )。

　　A、用词应准确

　　B、语义应鲜明

　　C、用词应带有较强烈的感情色彩

　　D、用词应简练、标准

　　5、房地产估价报告封面应写明的内容不包括( )。 A、估价委托人

　　B、房地产估价机构

　　C、估价报告编号

　　D、估价作业期

　　6、下列有关房地产估价报告封面写作的描述中，错误的是( )。

　　A、估价报告编号应反映估价机构简称、估价报告出具年份等

　　B、估价项目名称根据估价对象的名称或位置、估价目的提炼

　　C、估价委托人为个人时，应写明其住址

　　D、估价报告出具日期应与致估价委托人函中的致函日期一致

　　7、下列有关致估价委托人函的描述中，错误的是( )。

　　A、估价目的应写明估价委托人对估价报告的预期用途

　　B、估价结果应写明最终评估价值的总价，无需写明单价

　　C、致估价委托人函应加盖房地产估价机构公章

　　D、致估价委托人函中的估价结果与结果报告、技术报告的结果必须一致

　　8、估价假设和限制条件中应包括估价报告使用限制，其中估价报告使用期限应自估价报告出具之日起计算，根据估价目的和预计估价对象市场价格变化程度确定，不宜超过( )。

　　A、半年

　　B、一年

　　C、两年

　　D、三年

　　9、抵押估价目的的正确表述为( )。

　　A、为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值

　　B、为确定房地产抵押贷款额度而评估房地产抵押价值

　　C、为确定房地产最高抵押贷款额度而评估房地产市场价值

　　D、为确定房地产最低抵押贷款额度而评估房地产抵押价值

　　10、下列关于价值类型的表述中，错误的是( )。

　　A、在一个估价项目中，价值类型应根据估价对象和价值时点来确定

　　B、不同估价对象、同一估价对象但不同估价目的往往具有不同的价值类型

　　C、国有土地上房屋征收评估价值不考虑查封的影响

　　D、估价结果报告中不同价值类型表述应不同

　　答案

　　单项选择题

　　1、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】本题考查的是房地产估价文书的种类及作用。完成一个房地产估价项目，需要经历：(1)受理估价委托;(2)确定估价基本事项;(3)制定估价作业方案;(4)搜集估价所需资料;(5)实地查勘估价对象;(6)选用估价方法进行测算;(7)确定估价结果;(8)撰写估价报告;(9)审核估价报告;(10)交付估价报告;(11)保存估价资料等主要环节和过程。参见教材P1。

　　2、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】本题考查的是房地产估价文书的种类及作用。选项B错误，估价师在完成任何估价项目时，都需要亲自到估价对象现场检查、观察估价对象的实物状况、区位状况、历史状况以及周边房地产市场状况并且进行记录，拍摄反映估价对象外观、内部状况及其周边环境及临路状况的影像资料，并将这些资料放入估价报告附件中，以便估价有据可查。估价对象实地查勘记录是否翔实直接影响估价对象的价值确定。参见教材P2。

　　3、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】本题考查的是房地产估价报告写作的文字要求。选项A错误，估价报告应语义鲜明，不能含糊不清、模棱两可，可以表述为：估价对象房地产每平方米建筑面积的价格在3900～4100元之间;选项B错误，估价报告用词不可带有较强烈的感情;选项D错误，估价报告应用词简练、标准，不堆砌、不生造，可以表述为: 这个小区的价位比附近同档次的小区低，非常有吸引力。参见教材P3～4。

　　4、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】本题考查的是估价报告写作的文字要求。估价报告用词不可带有较强烈的感情色彩。参见教材P4。

　　5、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】本题考查的是封面的写作。房地产估价报告的封面应写明估价报告名称、估价报告编号、估价项目名称、估价委托人、房地产估价机构、注册房地产估价师、估价报告出具日期。参见教材P6～7。

　　6、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】本题考查的是封面的写作。选项C错误，估价委托人为个人时，写明其姓名即可;估价委托人为单位时，应写明其名称。参见教材P7。

　　7、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】本题考查的是致估价委托人函的写作。选项B错误，估价结果应写明最终评估价值的总价，并应注明大写金额;除估价对象无法用单价表示外，还应写明最终评估价值的单价。